کارفرما

معاونت راهبردی قوه قضاییه

موضوع

طراحی سازوکار جدید در معاملات اموال غیرمنقول با اسناد غیررسمی

چیستی موضوع

درگذشته، معاملات اموال غیرمنقول، تنها از طریق اسناد عادی صورت می‌گرفت؛ اما در حال حاضر، اسناد رسمی هم به این تبادل اضافه شده است. با افزایش معاملات، لزوم توجه به اسناد رسمی و دلیل قرار دادن آن‌ها، با توجه به مشکلات متعدد اسناد عادی نظیر بی‌نظمی‌ها و سوءاستفاده‌ها، اهمیت به سزایی پیدا کرده است.
بر اساس آمارهای اعلامی، درصد قابل توجهی از مالکیت‌های اموال غیرمنقول در کشور، به موجب اسناد رسمی شناسایی نشده است. انتقال این نوع مالکیت، به ناچار به صورت عادی و بدون نظارت حکومت انجام می‌گیرد. فقدان نظارت حکومت بر این نقل و انتقالات، علاوه بر بروز آسیب‌هایی چون معاملات معارض، زمین‌خواری و افزایش دعاوی قوه قضائیه، موجب راکدتر شدن فضای کسب و کار به دلیل تزلزل حقوق مالکیت شده است.
قبل از انقلاب اسلامی، روند حقوقی در کشور ایران به سمت الزامی کردن ثبت اسناد پیش می‌رفت؛ اما پس از انقلاب، شورای نگهبان در راستای پالایش قوانین مصوب پیش از انقلاب از جهت انطباق با شرع، با تغییر رویه و اختیاری کردن ثبت اسناد، بی‌اعتباری مطلق اسناد عادی را خلاف شرع دانست و این دیدگاه تاکنون حاکم است.
وجود این مسئله در حالی است که در چند سال اخیر، طیف وسیعی از مسئولین و نخبگان بر این امر تأکید دارند که تغییر رویکرد در این مسئله ضروری است؛ اما تلاش‌های مکرر مجلس برای تغییر قانون و مشروط کردن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول به ثبت رسمی، با مخالفت شورای نگهبان مواجه شده است.

چرایی انتخاب موضوع

انتخاب این میز و گزینش موضوع آن، به دلیل وجود چهار معیار مد نظر بود:
معیار اول: وجود حمایت ساختاری؛ یعنی یکی از نهادهای حاکمیتی برای حل مسئله‌اش پای میدان بیاید. در میز فقه و حقوق، معاونت راهبردی قوه قضاییه که مسئولیت پیگیری سند تحول در قوه قضاییه را بر عهده دارد، به عنوان کارفرما حضور داشت.
معیار دوم: واقعی و به‌روز بودن مسئله موردنظر؛ یعنی باید یکی از مسائل مهمی باشد که در روند حکمرانی کشور، هم‌اکنون ایجاد خلل کرده است. به اذعان بسیاری از مسئولین امر در قوه قضاییه و سایر نهادهای حاکمیتی و نخبگانی، سازوکار فعلی نقل و انتقال اموال غیرمنقول، یکی از معضلات اساسی کشور به حساب می‌آید.
معیار سوم: گستره آسیب‌زایی مسئله. به گفته برخی از مسئولین امر در قوه قضاییه، یکی از پنج مانع اصلی پیشرفت قوه قضاییه در جمهوری اسلامی، اعتبار اسناد عادی است. بر این اساس، تغییر در سازوکار فعلی نقل و انتقال اموال غیرمنقول مهم‌ترین قدم در راستای تحول در قوه قضاییه به شمار می‌رود. حجت‌الاسلام‌والمسلمین غلامحسین محسنی اژه‌ای رئیس قوه قضاییه، پیرامون لزوم توجه به اسناد رسمی، گفته است: این مسئله به اندازه‌ای اهمیت دارد که از نگاه حکومتی، امروز چنانچه حداقل در محاکم و دستگاه‌های دولتی به اسناد رسمی، رسمیت بیشتری نبخشیم و ضمانت اجرایی بیشتری برای آن پیدا نکنیم، جدا از مشکلات قوه قضاییه و دولت، مشکلات مردم هم زیادتر خواهد شد. از این رو، در سند تحول قضایی در گام دوم انقلاب که در سال 1399 به تصویب رئیس وقت قوه قضاییه آیت‌الله رئیسی رسید، لزوم تغییر رویکرد در نقل و انتقال اموال غیرمنقول مورد توجه قرار گرفته است. در هفتمین مأموریت این سند، یعنی «حمایت از حقوق مالکیت اشخاص» اولین چالش، «تزلزل مالکیت اموال غیرمنقول» است که اولین عامل آن «اعتبار معاملات عادی» بیان شده است.
معیار چهارم: امکان تعریف راهکار دینی برای چالش موجود. در راستای حل مشکلات نقل و انتقال اموال غیرمنقول با سند عادی، مسئولین دلسوز و نخبگان دغدغه‌مند در ریشه‌یابی خود به این نتیجه رسیده‌اند که مسئله اصلی، اعتبار اسناد عادی است، پس در طرح‌هایی که برای حل این مسئله به رشته تحریر درآورده‌اند، ثبت رسمی اسناد را الزامی و اعتبار اسناد عادی را ملغی دانسته‌اند. این راهکارها با نظر شورای نگهبان خلاف شرع دانسته شد، چراکه اسناد عادی، از نگاه شرع حجیت دارند و نمی‌توان اعتبار آن‌ها را نادیده گرفت؛ اما همان‌طور که برخی از اندیشمندان معاصر اعتقاد دارند، پیچیدگی معاملات در زمان فعلی و دلالت قوی‌تر اسناد رسمی در کشف حقیقت، این احتمال را به وجود آورده که با بازنگری در ادله اثبات دعوا، بتوان اعتبار اسناد عادی را متزلزل ساخت. این نکته، روزنه‌ای بود که نشان می‌داد ممکن است با نگاه وسیع‌تری به فقه، ظرفیتی یافت که بتوان با استفاده از آن، در این برهه حساس عدم حجیت شرعی اسناد عادی در نقل و انتقال اموال غیرمنقول را ثابت کرد.

خروجی مورد انتظار

الف) طراحی راهکارهای فقهی در راستای ارتقای اعتبار سند رسمی برای بطلان کلی اعمال حقوقی انجام شده با سند عادی

ب) طراحی راهکارهای حقوقی و مدل پیاده‌سازی آن در راستای ارتقای اعتبار سند رسمی برای الزام به ثبت رسمی کلیه اعمال حقوقی انجام شده با سند عادی

آمار و اطلاعات

طراحی: 75 روز (از 15 فروردین تا 1 تیر 1400)
مهلت ثبت‌نام: 45 روز (از 15 خرداد تا 1 مرداد 1400)
مدت‌زمان رویداد: 135 روز (از 15 خرداد تا 1 آبان‌ 1400)
برگزاری: گام اول به مدت یک هفته از 8 الی 14 مردادماه و گام دوم به مدت یک ماه از 8 شهریور الی 8 مهرماه 1400
مخاطبان: طلاب علوم دینی و دانشجویان با گرایش علوم انسانی، با اولویت فرهیختگان دارای تحصیلات رشته فقه و حقوق
آمار ثبت‌نام اولیه: 180 نفر
آمار پذیرفته‌شدگان: 65 نفر در قالب 17 تیم 3 الی 4 نفره
تعداد اساتید: 9 نفر